Logement
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Introduction
Les marchés immobiliers des espaces transfrontaliers sont fortement marqués par l’effet frontière, avec des disparités entre les cadres réglementaires de l’habitat, les modes de financement de la construction ou les régimes fiscaux des territoires. Les écarts entre les prix de logements de part et d’autre de la frontière, souvent importants, incitent un nombre croissant de personnes à habiter dans un pays et travailler dans un autre, malgré des trajets quotidiens plus longs. Cette dynamique, couplée aux écarts de salaires, explique en grande partie l’essor des travailleurs transfrontaliers. La mobilité transfrontalière quotidienne a d’importantes conséquences économiques, sociales et environnementales.
Sur le territoire français, deux espaces en particulier témoignent d’une forte mobilité transfrontalière – le Genevois français à la frontière suisse et le Nord lorrain à la frontière luxembourgeoise. Le nombre d’actifs se déplaçant vers ces deux pays à forte attractivité économique ne cesse de croître. Ce phénomène crée une dynamique spécifique dans les territoires transfrontaliers, avec de fortes tensions sur le marché de l’immobilier et un besoin croissant d’agrandir le parc locatif à proximité de la frontière. Par exemple, entre Thionville, Longwy et Audun-le-Tiche, les prix au mètre carré ont augmenté de 50 % à près de 70 % entre 2015 et 2025.
En plus de la production de nouveaux logements, des espaces transfrontaliers coopèrent en matière de rénovation des habitats ou de création d’éco-quartiers, avec pour objectif de créer un espace de vivre-ensemble respectueux de l’environnement par-delà la frontière.
Marchés immobiliers transfrontaliers
Les grandes différences de prix dans les marchés immobiliers de part et d’autre de la frontière encouragent la population locale à s’installer plus d’un côté que de l’autre. Dans les espaces franco-luxembourgeois et franco-suisse (notamment dans le Grand Genève), cette dynamique est particulièrement importante, avec de nombreux habitants s’installant du côté français.
Typiquement, le choix d’habiter en France permet aux frontaliers de bénéficier d’un logement plus grand à prix plus avantageux et d’avoir plus facilement accès à la maison individuelle qu’en Suisse ou au Luxembourg. Un phénomène émergent concerne les « frontaliers atypiques » : des actifs ayant quitté le Luxembourg ou la Suisse pour s’installer en France tout en continuant à y travailler. Les résidents frontaliers en France peuvent devenir propriétaires plus facilement, alors qu’en Suisse ou au Luxembourg, ils seraient souvent contraints de rester locataires.
Les prix du logement très élevés côté suisse et luxembourgeois sont influencés par le niveau élevé des salaires locaux ainsi que par les réserves foncières limitées. Un contexte de pénurie de logements est aggravé par la vitesse exorbitante de création de nouveaux emplois non accompagnée par la construction de nouveaux logements.
Une forte augmentation de la demande locative dans les espaces transfrontaliers contribue à une augmentation des prix des logements également du côté français. Dans le Grand Genève, les prix augmentent en s’approchant de la frontière, étant les plus élevés dans le pays de Gex. Cela crée une situation difficile pour les ménages à revenus moyens travaillant du côté français – touchant une rémunération souvent significativement inférieure à celle des travailleurs frontaliers, leur accès au marché immobilier local se complique. Il est également plus coûteux de construire des logements sociaux dans ces espaces. Les territoires comptant un nombre important de travailleurs frontaliers se retrouvent donc affectés par la croissance des inégalités et la polarisation entre les différentes parties de population.
Tensions liées à la mobilité résidentielle
De nouvelles inégalités, liées à la croissance de la mobilité quotidienne transfrontalière, contribuent à aggraver les tensions sociales. Outre la hausse des prix de l’immobilier, ces territoires sont aussi marqués par une congestion quotidienne des axes de transport, une augmentation des prix des services, ainsi que des tensions entre travailleurs frontaliers et non-frontaliers.
La mobilité transfrontalière quotidienne favorise l’émergence de « cités-dortoirs », des communes où les résidents, absents la journée, participent peu à la vie locale. La vitesse de construction de nouveaux bâtiments dans des communes françaises frontalières fait craindre aux habitants originaires de voir disparaître le caractère rural de leur commune.
La croissance de la population frontalière pèse financièrement sur les collectivités, qui doivent investir dans de nouvelles infrastructures publiques. Certaines communes frontalières, comme Perl en Allemagne, ont mis en place des mesures compensatoires, telles qu’une tarification différenciée des terrains publics pour les résidents locaux et les non-locaux. Des communes frontalières côté français réclament l’introduction de mesures similaires.
Leviers d’action des politiques publiques
Les déséquilibres entre les marchés immobiliers frontaliers et leurs conséquences soulèvent de nouveaux enjeux pour la gouvernance territoriale. Pour remédier aux tensions liées aux dynamiques de l’habitat, il est nécessaire de rééquilibrer la production de logements de chaque côté de la frontière. Une production insuffisante d’un côté de la frontière et abondante de l’autre côté contribue à des déséquilibres, à l’explosion des coûts du foncier et de l’immobilier et à des flux migratoires importants.
Les enjeux majeurs des politiques publiques transfrontalières en matière d’habitat concernent :
- L’amélioration de la coordination transfrontalière de la planification de l’habitat (exemple du Grand Genève)
- Le développement des outils d’observation de la production de logement et des politiques du logement (fiches thématiques de l’Observatoire statistique transfrontalier du Grand Genève)
- La construction de logements subventionnés (sociaux) pour éviter la marginalisation ou l’éloignement des populations à revenus moyens (la loi SRU impose aux communes françaises de plus de 3 500 habitants de disposer de 25 % de logements sociaux).
- L’adaptation des dispositifs légaux, comme en France la proposition de loi « Amiel » (2026), qui vise à faciliter l’accès au logement des agents publics (enseignants, soignants, forces de sécurité) dans les territoires sous tension. La MOT a souligné, dans sa position publiée en mars 2026, la nécessité d’adapter ce dispositif aux réalités des territoires transfrontaliers, où la pression immobilière liée aux écarts de salaires avec les pays voisins fragilise le recrutement et le maintien des agents publics essentiels. Plus d’infos
- L’optimisation de la gestion économe de l’espace en augmentant la densité de logements sur les territoires transfrontaliers.
- La proposition d’alternatives aux travailleurs frontaliers, telles que le « télétravail », leur permettant d’atténuer les externalités liées à l’éloignement entre leur lieu de domicile et de travail (à l’exemple de la Convention fiscale franco-luxembourgeoise, signée en mars 2018, complétée d’un accord en 2023, qui autorise jusqu’à 34 jours de télétravail par an sans incidence sur l’imposition des salariés frontaliers français. Plus d’infos)
- La priorisation des projets immobiliers proches des « nœuds de connexion » de transports en commun, optimisant la durée de déplacements quotidiens.
- La favorisation de la transition énergétique par l’encouragement des travaux de rénovation énergétique des logements anciens et la production de logements neufs avec une basse consommation énergétique.
Référent thème Foncier et Aménagement à la MOT
